Con un habitual clima de camaradería, la Fundación Reunión de Administradores (FRA) llevó a cabo la 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, celebrada en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 2 al 4 de noviembre de 2004.
Concurrieron al Palacio San Miguel, Administradores de todo el país y destacados represen-tantes de la propiedad horizontal, que expusieron temáticas vinculadas a los nuevos desafíos profesionales, planteando distintas innovaciones para el bienestar de la comunidad consorcial y posibilidades de renovación del sector.
Las jornadas generaron una respuesta muy positiva, no sólo por la alta calidad de cada uno de los expositores sino también por el diálogo abierto entre todos los asistentes y panelistas.
Para iniciar las jornadas, el Administrador Jorge Hernández -presidente de FRA- agradeció a los presentes e invitó al auditorio a la reflexión: «Hay una frase que Nelson Mandela siempre repite, que es: ‘Para educar a un chico se necesita un pueblo’. Y yo me pregunto, ¿qué necesitamos para educar a los consorcistas en propiedad horizontal?».

Primera Jornada
La 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina se inició con un tema mayúsculo: Discriminación en los consorcios de propietarios.
Por primera vez en un evento de tal magnitud, se desarrolló a fondo esta problemática social que afecta en gran medida a la comunidad consorcial.
La disertación estuvo a cargo del doctor Víctor Ramos, quien expuso acerca de la importancia del consorcio como célula social primaria, donde se vislumbran las diferencias y particularismos de quienes lo habitan, como reflejos de la sociedad en su conjunto.
En un contexto signado por la globalización, y la confluencia de identidades diversas, el doctor Ramos remarcó el rol del Administrador como líder social.
«Muchos de los Administradores desempeñan en forma eficiente su trabajo, pero no perciben que son líderes sociales, que deben lograr interpretar el factor común, y que ese factor común encarrila al consorcio en una misma dirección, para transformarlo en una acción conjunta».
Asimismo señaló la necesidad de impulsar un discurso constructivo, donde primen valores como la tolerancia, el respeto hacia el otro, la cooperación y la equidad.
«Si bien nuestra sociedad desde sus orígenes convive con un discurso discriminatorio, que se potencia en los medios de comunicación, comprender el tema del discurso ayuda a desactivar situaciones de conflicto donde se tiende a menoscabar al otro y a generar situaciones de violencia», concluyó el doctor Ramos.
Luego, fue el turno del panel técnico acerca del Mantenimiento obligatorio de los edificios.
En esta oportunidad el arquitecto Fernando Caporale subrayó la importancia de conservar el edificio, realizando un informe técnico en las mejores condiciones posibles.
«La ley 257 es una ley de seguridad, que tiene responsabilidad civil y penal, y que hay que acatar. El informe técnico no es negociable, el consorcio lo debe contemplar como un gasto incluido en el mantenimiento general del edificio».
La jornada prosiguió con el tema Cláusulas usuales de estabilización para los nuevos alquileres, disertación del doctor Enrique Abatti, quien explicó cómo mantener incólume un alquiler, cuando se presenta la prohibición legal de indexar estatuida por la Ley 25.561.
«La prohibición legal de indexar es como afirmar que todos los días va a oscurecer a las cinco de la tarde y va a amanecer a las diez de la mañana -afirmó el doctor Abatti- No es real y no se podría ver expresado en un contrato, sin embargo vamos a determinar algunas soluciones jurídicas».
Entre las soluciones aludidas, el doctor Abatti propuso: alquiler progresivo y escalonado (con índice de variación salarial), alquiler en moneda extranjera (fijado por contrato), obligación alternativa de fijación de precio por tercero (cláusula de alquiler de plaza), obligación alternativa de indexación, alquiler con indexación en suspenso, alquiler constituido por suma predeterminada y porcentaje de ventas, prohibición legal de indexar y depósito de garantía (su devolución en los contratos pesificados por la Ley 25.561 y en los nuevos contratos).
A continuación, el licenciado Gerson Sznaider se refirió a los Créditos a sola firma para Administradores y la financiación de trabajos a los Consorcios de Propietarios.
En este aspecto, la Cooperativa de Crédito Obelisco ha acordado con Fundación Reunión de Administradores, iniciar una operatoria de asistencia financiera de corto plazo destinada a Administradores de Propiedad Horizontal, que les permita cubrir eventuales saldos negativos o necesidades urgentes de fondos por parte de los edificios administrados, y por otro lado financiar a mediano y largo plazo los trabajos de reparaciones y mantenimiento que deben efectuar los consorcios de propietarios.
Por último, el doctor Daniel Musacchio, la doctora Noemí Tinetti y el licenciado Diego Villalvilla, disertaron sobre Medicina Laboral y ART.
En particular, destacaron la importancia de los controles periódicos, preocupacionales y postocupacionales, así como la necesidad de afrontar un compromiso en el cuidado de la salud de los encargados de edificios.
Entre las medidas más relevantes a adoptar, señalaron: prevención, ejercicio, controles exhaustivos, visación de enfermedades preexistentes y elementos de protección personal.
La jornada se cerró con el acto de apertura de la Primera Exposición de Mantenimiento y Restauración Edilicia, EDMA.
El Administrador Jorge Hernández agradeció a Sebastián Berruezzo de Bexpo S.R.L. y a todo su equipo por la realización integral de la 13ra. Convención de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina y se refirió a EDMA, como «una brillante idea para nuclear a los Administradores que son clientes de estos servicios y a las empresas que los abastecen».
Finalmente todos los asistentes y expositores de la 13ra. Convención concurrieron a este singular evento del mantenimiento edilicio.

Segunda Jornada
El Administrador Carlos Maglioni y los doctores Alberto Gabás y José Luis Vera Moreno, desarrollaron la problemática de Resolución de conflictos consorciales, señalando las ventajas que ofrece el arbitraje en propiedad horizontal.
Rapidez, eficacia, bajo costo y contacto cara a cara entre las partes de dicha instancia parajudicial, fueron algunos de los puntos destacados para la resolución de litigios.
Los expositores mencionaron que «aunque Argentina carece de una cultura del arbitraje, es muy importante que los Administradores puedan prevenir los conflictos antes de que aparezcan y tomar en cuenta las vías de negociación, mediación y transacción, que hacen mucho más ágiles la resolución de conflictos».
Otro de los temas expuestos fue el Costo de las Relaciones Laborales de Portería, a cargo del doctor Ricardo de los Santos y la doctora Alicia De Vita, quienes desarrollaron los costos laborales directos e indirectos de los encargados así como los costos laborales no previsibles.
En este punto, explicaron que «se debe tomar en cuenta tanto las licencias como las suplencias que estas generan, además de todas aquellas indemnizaciones y reclamos que puedan generarse en las relaciones laborales».
Como indicador sobresaliente, los doctores ilustraron el incremento del costo laboral mensual, en el transcurso de junio de 2002 a abril de 2004.
En este período el porcentaje de incremento fue de un 79,2 por ciento (de 1.013 a 1.816 pesos), fundamentalmente a raíz del impacto del nuevo convenio colectivo de trabajo en la economía consorcial.
Luego, el doctor Guillermo García Fabués habló de un tema crucial para comprender la realidad que viven los consorcios: El interés de las expensas comunes.
Para dilucidar esta cuestión, el doctor García Fabués afirmó que «en la problemática cotidiana de las administraciones y de los abogados que asesoramos en propiedad horizontal, el debate acerca del interés se presenta de una manera inevitable.
La primera consulta que plantea el Administrador es qué hacer con los intereses de las expensas comunes y a qué parámetros atenerse».
El abogado explicó que más allá de la tasa de interés que se prevea en el reglamento, dicha tasa no suele ser la hegemónica en el sistema de propiedad horizontal.
Además, remarcó la distorsión entre el pago del capital y su interés correspondiente, así como la falta de definición por parte de la Justicia sobre el derecho a recaudar y de un sistema que contemple el crecimiento del consorcio como figura jurídica plena (entidad de comercio).
Más tarde se presentó uno de los grandes temas de la convención: La Mala Praxis del Administrador. Sorprendió a los presentes, que la doctora Mónica Rissotto no hablara en esta convención de derecho laboral y se refiriera a un tema tan innovador como controvertido para los Administradores.
En principio, la doctora Rissotto distinguió las obligaciones de medio de las de resultado.
Un ejemplo: un médico tendría una obligación de medio, lo que se obliga es a una conducta diligente, proba, con conocimiento, pero no de resultado.
El médico no es Dios, no puede asegurarnos que nos va a curar.
Pero, en cambio, si hablamos de un cirujano estético, si una persona va a hacerse un «lifting» pretende verse mejor, aquí hay una obligación de resultado.
Hecha la distinción, la abogada puntualizó obligaciones de resultado del Administrador frente al consorcio: hacer controlar el estado de los balcones, ejecutar tareas de mantenimiento y desinfección, limpiar los tanques de agua, contratar un seguro, convocar a la asamblea, etc.
Y obligaciones de medio: diligencia, conducta eficiente, no a la imprudencia, no a la culpa.
En este sentido, destacó que «dado que una de las principales funciones del Administrador es recaudar, deberá tomar todos aquellos recaudos tendientes a que no haya una mora alta en un consorcio, y dejar constancia de esta conducta».
Luego subrayó la responsabilidad del Administrador frente a terceros: por ejemplo, si se cae un balcón o mampostería sobre un transeúnte, hay una responsabilidad civil y penal.
Por lo que «el Administrador siempre debe ordenar las reparaciones, los trabajos de mantenimiento y cumplir con las leyes para evitar que esto ocurra», afirmó la doctora.
También existe responsabilidad frente a los consorcistas, si por ejemplo existen daños en las unidades funcionales, el Administrador tendrá que iniciar todas las acciones para ejecutar la obra.
Asimismo, hay responsabilidad frente a los trabajadores: tener inscripto a cada trabajador que se contrata para el consorcio.
Desarrolladas estas responsabilidades, la doctora Rissotto concluyó que el Administrador debe poner en práctica, cada vez más, un mayor conocimiento ( en los aspectos jurídicos y técnicos que le competen), mayor diligencia en todas las tareas que lleva a cabo, cumplir con las leyes vigentes y tomar todos los recaudos para dejar perfectamente aclarado que no ha habido negligencia ni imprudencia de su parte.
Para concluir la jornada, el doctor Miguel Ángel Luis Castro disertó sobre Salud pública y Responsabilidad del Consorcio.
En particular se refirió a la problemática de los «edificios que enferman» y sostuvo que el Administrador «hereda la mala construcción de los edificios».
Subrayó que el consorcio es un fragmento de la urbe, donde suceden los mismos problemas que en la ciudad: «Falta de higiene, residuos tóxicos, y conservación deficiente del edificio».
En este punto, destacó que la Fundación Reunión de Administradores está trabajando en una Ley de Ejercicio Profesional, que contemple una serie de disposiciones en relación con la salud pública y la correspondiente responsabilidad del consorcio de propietarios.

Última Jornada
El tercer día de la convención resultó propicio para discutir cuestiones referidas al marco legal de la propiedad horizontal y la real representatividad del sector.
Esta serie de discusiones se inició con la disertación del Administrador Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), quien expuso la «Propuesta de Legislación Federal para el Ejercicio de la Profesión del Administrador de Propiedad Horizontal».
Para comenzar el debate, señaló: «es necesario empezar a involucrarnos en los temas de nuestra profesión para ver el presente e imaginar el futuro, por eso estamos diseñando nuevas propuestas».
El presidente de FRA explicó que los legisladores consideran que no existe la profesión del Administrador, porque no hay una ley que regule su ejercicio.
El único proyecto a nivel federal fue en el año 1986, del Senador Murguía, que establecía los Colegios Públicos de Administradores para todo el país.
«Con esta impronta, a través de nuestra fundación y el Colegio Profesional de Administradores de Propiedad Horizontal decidimos establecer consensos institucionales y articular medidas concretas para ver cómo generar una Ley Federal de fondo», subrayó.
Como premisas de este proyecto, el Administrador Hernández recalcó la necesidad de trabajar en equipo para determinar: incumbencias del Administrador (conformando un ámbito de actuación propio), formación básica (incluyendo los múltiples emprendimientos vinculados a la propiedad horizontal que exceden los consorcios de propietarios), honorarios justos y obligatorios (con aranceles estándar que se mantengan durante los próximos 50 años, a partir de las funciones correspondientes), matriculación federal, funciones generales y particulares de la profesión (excluyendo todas aquellas funciones que no le correspondan al Administrador), responsabilidades y deberes del Administrador (con límites precisos), normas de ética y tribunal de disciplina, reserva profesional de la actividad, contratación y remoción del Administrador (véase el Proyecto de Código Civil del Dr. Jorge A. Alterini) y seguro y responsabilidad civil.
«Estamos elevando este proyecto al Senado de la Nación, para crear una ley a partir de los consensos institucionales logrados y constituir un encuentro de juristas de primera línea para su redacción.
Desde la óptica de los Administradores, estamos pensando en una propiedad horizontal moderna, eficiente y que contemple las nuevas figuras legales.
Lamento que otras instituciones no tengan esta mentalidad, pero es fundamental que pensemos en lo único que nos debe unir, que es nuestra profesión», concluyó.
Luego el Administrador Ricardo Cáttedra habló sobre el Proyecto Legislativo para Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, considerando la importancia de crear un proyecto realmente representativo: colegiación obligatoria para todos los Administradores -con pautas claras, razonables y transparentes, donde se defiendan sus intereses- y órganos de control del colegio, a través de una asamblea de colegiados, un consejo directivo y un tribunal de disciplina.
También el Administrador Rodolfo Zariquiegui se refirió al Proyecto Legislativo de la provincia de Buenos Aires, señalando el vacío jurídico que existe en el Registro Público vigente y que no se contemplen las nuevas figuras de la propiedad horizontal.
En este punto, señaló la necesidad de una colegiación pública para la provincia.
Los temas debatidos despertaron gran interés entre muchos de los asistentes, que preguntaron acerca del alcance y el estado actual de dichas propuestas.
Para cerrar el panel, en el marco de las propuesta parlamentaria en la Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires, el doctor José Luis Ferrari dió su apoyo al proyecto de reducción de expensas a consorcistas jubilados y convocó a los Administradores presentes a una unión y resolución conjunta en todo lo que hace a la profesión.
La convención concluyó con la Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, donde estuvieron presentes diversos representantes de la propiedad horizontal.
Formaron parte de esta mesa María Teresa Vanzini, Lidia Arab, Carlos Imaz, Miguel A. Yochis, Daniel Musacchio y Ricardo Barrionuevo.
La mesa fue un ámbito de reflexión donde se convocó a todos los sectores de la propiedad horizontal a integrarse y consensuar medidas concretas para mejorar la convivencia en propiedad horizontal.
Asimismo se leyó el «Proyecto de Reducción de Expensas al 50 por ciento para consorcistas jubilados», destacando la magnitud de esta iniciativa que beneficiaría a consorcistas de la tercera edad.
Por último se estableció organizar nuevas reuniones mensuales para abordar todas las problemáticas de los distintos sectores y coordinar acciones conjuntas.

Algunas conclusiones: A partir del debate generado en las jornadas, una de las importantes iniciativas surgidas de la convención fue el acuerdo de un grupo de Administradores de hacer una presentación ante la Justicia de la Ciudad y -en última instancia- la Justicia Federal, para proteger a los consorcistas contra la vulneración de datos confidenciales que exige la declaración jurada del Registro Público de Administradores y defender los derechos constitucionales del Administrador.
También, las propuestas de legislación acorde a la realidad de la propiedad horizontal, estatuyendo una ley federal para el ejercicio de la profesión y un colegio público de Administradores, tuvieron una interesante repercusión que habrá que considerar, si se logra un consenso concreto entre los Administradores.
En este aspecto, resultó relevante debatir los nuevos desafíos profesionales de cara al futuro de la propiedad horizontal.
Por último, fue muy útil que se volviera a constituir la Mesa de Enlace de la Comunidad Consorcial, donde se gestó el compromiso de que la familia consorcial «actúe en conjunto para el bien común de la propiedad horizontal».

Ignacio Uman. Periodista.